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城市更新 | 田子坊地区更新机制研究(一)
发布时间: 2016-05-25 05:23:19 来源:中城智库 作者: 孙施文 周宇

上海田子坊地区是1920年代后期随法租界“越界筑路”后逐渐兴起的。在该地区除了部分法租界机构和小型加工厂之外,主要是大量的里弄住宅。

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▲ 1947年泰康路街区混杂交错的空间格局示意图(资料来源:底图引自吴健熙. 老上海百业指南:道路机构厂商住宅分布图[M]. 上海社会科学院出版社,2008)

田子坊地区从上海市中心一个普通的里弄住宅为主的地区,在面临拆迁改造的情况下,由居民和社区组织等积极参与,逐步更新改造为一个居住、商业和娱乐休闲业交融的旅游和时尚新地标的地区。

由于这种转变蕴含着当前城市更新中被大家共同关注的老城区更新、文化创意产业区发展、社区再生等问题,因此,也成为城市研究、规划研究中的重要话题。

1. 田子坊地区里弄住宅的衰落

1949年后,大部分里弄住宅逐步收归国有,陆续迁入或调剂居民,原设计是一户居住的房屋逐渐成为多户共同使用。至改革开放开始前,绝大部分的住户都属于租户,且这种租住具有永租的性质。

1990年代开始的住房制度改革,由于里弄住宅不能满足独立成户,使用权无法分割,因此,里弄住宅未能纳入房改的范畴。随着部分具备经济能力的住户在周边或者城市其他地区购置新的住房后,里弄住宅地区的居住者主要是经济能力相对较弱的、年轻人搬离出去后继续留住的老年人以及由这些承租家庭向外招租的人群。里弄住宅地区的居住质量整体下降。 

2.  田子坊地区更新第一阶段——原工业厂房的改造时期

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▲ 1950年前、后泰康路主要工厂变迁对照图(资料来源:笔者自绘)

1949年后,租界时期留下的工厂用地逐渐形成为国营或集体工厂。

到1990年代,这些工厂结合上海市中心城区产业结构调整,纷纷“关停并转”。基于将泰康路发展成为文化艺术街的设想,该区街道办事处通过出租空置厂房、招徕艺术家入驻的方式,对上述部分工厂进行改造利用。

2000年前后,以陈逸飞、尔冬强等为代表的知名艺术家入驻,泰康路210弄的工业厂房相继被改造成为以画家工作室、画廊以及艺术品交易等为主的创意工厂。后经艺术大师黄永玉题名“田子坊”声名鹊起。

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▲ 工业厂房改造成为文化创意工厂(注:1.陈逸飞工作室;2.尔东强艺术中心;3.国内外艺术家云集的艺术创作中心。资料来源:笔者自绘)

这一时期的地区改造以空置的旧工业厂房为载体,主要限于泰康路210弄两侧,对周边的里弄住宅地区并未带来大的影响。

3. 田子坊地区更新第二阶段——周边里弄住宅改造的拉锯战时期

进入新世纪后,创意工厂变得一铺难求,规模效应外溢的同时,与之配套的生活服务设施(如咖啡店、酒吧等)开始在与里弄住宅毗邻的原纸杯厂车间庭院开出。

与此同时,卢湾区政府按照筹备已久的规划设想将田子坊所在的整个片区——打浦桥新新里地区,纳入上海市“新一轮旧区改造”范围,准备进行整体拆除重建。2003年初,台湾日月光集团获得地块开发权,宣告改造工程正式启动。

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▲ 《卢湾区新新里地区控制性详细规划(2004.10)》规划总平面图(资料来源:《卢湾区新新里地区控制性详细规划(2004.10)》)

此时,上海房地产市场发展迅猛,市中心新建住房的房价节节攀升,居民对动拆迁补偿不足极为不满,从而使动拆迁工作难以快速推进。与此同时,由于创意工厂的外溢效应开始加剧,一些居民开始将自住房屋出租给艺术家作为画室和工作室,居民获得租金在他处购置住房以改善居住条件。由此,在对出租收益预期的推动下,居民提出更高的动拆迁补偿要求,从而使原计划的拆迁陷入到停滞的状态。

也就在这一两年间,画室、画廊及其他商业设施逐步扩展到泰康路210弄、248弄、274弄以及建国中路115弄等石库门里弄住宅地区。

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▲ 田子坊向石库门里弄蔓延(注:1.志成坊(泰康路210弄);2.天成里(泰康路248弄);3.平原邨(泰康路274弄);4.长留邨(建国中路115弄)。资料来源:笔者自绘)

在这样的状况下,政府通过统一规划进行整体动拆迁改造和居民基于自身利益、不断扩大“居改非”规模的渐进式改造之间的斗争一直处于胶着状态。从现有规章制度而言,居民自发的“居改非”不符合法律法规的规定,而且也确实存在诸如无证经营、商住混杂而干扰居民日常生活以及私搭乱建等问题,但另一方面,这种自发改造使居民获得了实利,改善了居住的条件和环境,与城市更新的整体目标具有一致性。而更为重要的是,这种快速扩展的群体效应以及来自社会各界的压力使政府无法应对,继续推进动拆迁的难度进一步加剧。

因此,在权衡多种因素后,区政府于2007年借世博建设之机,选择以“软改造”的方式平息此前的争端(于海,2011),并制定相应的制度和政策以规范田子坊未来的发展(朱荣林,2009)。

4. 田子坊地区更新第三阶段——作为典范性创意产业园区的发展时期

尽管早在2005年田子坊就被授予上海市第一批创意产业集聚区,但当时主要指的是由原工厂区改造的创意工厂地区。随着创意产业向里弄住宅地区的扩展,尤其是2009年被评为上海市首批文化产业园区,2010年被命名上海世博会主题实践区和国家三A级旅游景点等,“田子坊”的外延得到了扩大,并逐步成为蜚声海内外的城市地标。

田子坊也不再是单纯的文化创意产业集聚地区,商业、旅游、餐饮、休闲等设施快速增加,在空间挤出效应的作用下,坊内业态格局快速更替,艺术家们无奈搬离。而外来游客、购物者等的数量激增,也使该地区留住的居民的日常生活受到更多的侵扰,商业性设施与继续留住居民之间的矛盾日益加剧,甚至出现对抗的状况,这是当今田子坊继续发展所面临的最为现实的问题。

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▲ 田子坊当前的空间使用分布示意(2013年1月)(资料来源:笔者自绘)

5. 田子坊地区更新的启示

从田子坊地区更新过程及其结果来看,与当今绝大多数的城市更新有着较大的区别。它既不同于现有制度框架下进行的“正式更新”,如现在最为普遍的通过动迁拆除原有里弄住宅然后在该址建造新的高楼大厦,或者像上海“新天地”通过整体搬迁再进行重新改造(孙施文,2007),也不同于在现有制度框架调整基础上的“非正式更新”,如上海中心城区大量利用原有产业用地建设创意产业园区(冯立和唐子来,2013)。田子坊地区的更新改造是在保持多产权(居住权)分散条件不变,由使用者多主体自发调整使用功能、逐步演替扩展,进而实现再生的。其也许是在特定时期、在上海特定地点所发生的特定更新事件,但透过对该案例的分析研究,可以帮助我们深入理解城市更新过程、面对的问题及其可能的解决方案,为未来的更新对策提供借鉴。

首先,城市更新所面对着的是已经确定的制度框架、特定的社会群体和物质空间,因此,城市更新的过程实际上就是对这些既定的关系的改变或重建,这就使所有的更新都是特殊的个案,这也就不可能存在统一的模式。

既有的制度、社会关系和物质空间出现突破或者改变,就需要及时进行弥补和修缮,否则由此产生的矛盾就会累积,就会危害到以后的发展。就田子坊更新而言,“居改非”是所有问题的核心,这种制度在各种社会力量的共同作用已经被打破,那么,就需要从得益者与受损害者权衡的角度建立相关联的制度,比如建立利益共享机制,来弥补和完善出租户、商户和仍然居住在此的住户之间的关系。

与此同时,对里弄住宅室内和室外环境进行必要的改造、增加相应的设施以完善各自功能的需求。

当然,更为紧要的是对这类产权关系不清、多户混杂使用一套住宅的住区进行一系列的制度创新,明确符合当代金融手段需要的、可进行市场交易的使用权边界,鼓励居民之间进行交换和自组织更新。这也是田子坊更新成果能否保持并继续推进的关键。

其次,田子坊地区更新给我们的另一个启示是,城市更新是一种经济、社会、空间关系调整的过程,各种社会力量在其中交织、发挥作用和进行博弈,因此,建构可持续扩展的利益共同体和社会网络并协力推进具有重要的意义。

与此同时,所有对现有经济、社会、空间关系的调整,往往肇始于一些非常具体的小事或常规性的事件,由此引发对整体关系的改变。

因此,在更新过程中,既要充分利用和运用“触媒”性的实体和事件,同时也要预期并时刻关注其可能引发的后续效应,及时运用各种手段进行应对,保证更新的持续推进。


原文刊发于《城市规划学刊》2015年第1期,有调整。更多精彩内容,请看下回分解。

作者:

孙施文, 同济大学建筑与城市规划学院城市规划系教授、博士生导师

周宇, 同济大学建筑与城市规划学院城市规划系博士、中城智库联合创始人

参考文献:

1 于海. 旧城更新叙事的权力维度和理念维度——以上海“田子坊”为例[J]. 南京社会科学,2011(4):23-29.

Yu Hai. Narration of Historic Block Renovation in PowerandConcept Dimensions:Case of Tianzifang in Shanghai[J]. Social Sciences inNanjing, 2011(4):23-29.

2 朱荣林. 解读田子坊[M]. 上海:文汇出版社,2009.

ZHU Ronglin, Interpretation of Tianzifang[M]. Shanghai: WenhuiPress,2009.5 H Molotch. The City as a Growth Machine: Toward aPolitical Economy of Place[J]. American Journal of Sociology, 1976, 82(2):309-332. 

3 孙施文. 公共空间的嵌入与空间模式的翻转——上海“新天地”的规划评论. 城市规划[J],2007(8):80-87.

SUN Shiwen. Embedding and Subversionof Urban Space Pattern:A Planning Review of “Xintiandi” inShanghai[J].Planning Review,2007(8):80-87.

4 冯立, 唐子来. 产权制度视角下的划拨工业用地更新:以上海市虹口区为例[J]. 城市规划学刊,2013(5):23-29.

FENG Li, TANG Zilai. The Renewal of Allocated IndustrialLand in the Perspective of PropertyRight System: The Case of Hongkou District,Shanghai[J]. Urban Planning Forum,2013(5):23-29.

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