张家港市金港镇长江村总体发展概念规划
作者: 深圳市城市空间规划建筑设计有限公司 发布时间:2019-10-15

案例标签

所属分类:城乡规划

用地规模:151公顷

案例位置:张家港市金港镇长江村

案例单位:深圳市城市空间规划建筑设计有限公司

区位分析

规划区位于张家港市金港镇范围内,西临长山重装园,巫山港从规划区中穿过。规划范围东至香山北路,南至长江西路(长江村村界),西至老港(长江村村界),北至村界及长江,总规划面积约151公顷。

区位图

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上位规划

上轮总体规划《张家港市金港片区总体规划》中对规划区的定位主要为区域交通设施用地,主要为港口作业区用地。东侧和南侧局部为物流仓储用地。


张家港市总体规划图

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弱势1:区域边缘化——地缘弱势中寻找优势

策略:依托保税区、双山岛及金港片区,重构自身的地缘优势。

1)突破行政局限,以市场重构中心;

2)弥补道路末端,以水运凸显优势;

3)定位周边视野,以服务联动分区;


弱势2:定位的缺失

策略:以承接港口区域的综合服务功能为主导方向,形成以贸易、离岸交易、现代物流、商业配套、现代居住等为主导功能的综合片区。


现状图

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规划布局图

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现状问题

a)规划区现状已基本建成,属于建成区,但区域风貌一般,与总体规划中定位相矛盾。

b)现状以宅基地和工业用地为主,土地利用效率不高,拆迁改造成本大。

c)现状交通状况不佳,货运、客运车流混杂,积聚于现状小路向南汇集,经长江西路向周边分流。大型货运车辆的过境交通对长江村整体风貌环境破坏较大。

d)规划区内沿巫山港岸线基本封闭,一半为企业独用,一半为宅基地所占,景观基本割裂,对外可达低,缺乏对巫山港这一重要景观资源的合理利用。

e)现状绿地稀缺,仅有少量沿路防护绿地,滨水绿化基本缺失。


规划定位

规划用地布局本着整体区域以承接港口区域的综合服务功能为主导方向,形成以贸易、离岸交易、现代物流、商业配套、现代居住等为主导功能的综合片区。重点发展第三方物流、物流信息管理中心及现代居住服务功能。使港口区域从单纯的港口作业区功能向商务、管理、现代物流等复合功能的发展,从业人员的结构也逐渐由蓝领向白领的结构性转变。


设计思路

在规划区中部通过对东西向连通道路的设置,向东联系香山北路,向西与城市主干道镇山路相连,将港口产业区与长江村居住组团进行划分。避免产业区货运车流的过境对居住组团产生不良影响。同时也对提振区域形象,改善区域交通环境。


卫星地图

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规划总平面

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鸟瞰图

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夜景图

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成本分析

规划区中拆迁商业、管理办公、工业用房所需成本约2.64亿元;拆迁村民宅基地并建安置房成本约6.07亿元。总拆迁成本约8.71亿元。


经济平衡分析

以商品房销售收益分析,与前期拆迁补偿成本8.71亿元对比,亏损约2.30亿。仅能依靠规划区北侧规划中的长江润发集团自持产业——5.3公顷现代物流用地以及长江西路、香山北路路口的1.2公顷商办综合用地逐步回笼资金。


拆迁地块

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开发地块

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规划区域开发时序图

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地块属性图

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